2022年，是中国房地产极不平凡的一年。

2022年，承受了自98年房改以来最大的挑战。

2022年，压在房地产头上的两座大山，一是“房企暴雷”，一是“新冠疫情”。

如今“两座大山”被一举拿下，房地产信心正在恢复。

业内一致预估，2023年6月地产将迎来回暖。

01

国家救市，房企信心恢复

2022年将近尾声，地产实质性利好不断。信贷融资、债权融资、股权融资“三支箭”先后落地，优质房企纷纷获得巨额授信额度。

据统计，短短半个月内，超70家房企获得20多家银行意向性授信支持，累计授信额度已经超过3万亿…

旭辉，站起来了。拿到邮储银行上海分行100亿意向性授信，还向银行间交易商协会提出150亿发债意向，此外光大银行也与旭辉签订战略合作协议。在这一系列利好下，股价涨幅达300%。

金科，迎来了曙光。近期分别与光大银行重庆分行、建设银行广西分行签署战略合作协议，并宣布拟向特定投资者非公开发行股票募资。

融创也不一样了。孙宏斌本认为到明年6月市场都不会好，现在他开始乐观，甚至提出融创要在6月恢复正常。

绿地控股，拟定增不超过30%股份用于“保交楼”及偿还债务，标普甚至开始上调绿地控股的评级…

浩浩荡荡裁员7000人的河南建业，获得中国银行河南分行意向性授信，顺利支付了最近一笔美债利息。

其他暴雷房企，也都不断释放利好：

龙光境内债整体展期方案通过；

世茂股份拟筹划非公开发行股票募资；

合景泰富计划发行13亿境内债；

每天都有好消息，每天都有房企获得新支持，房地产的融资困局已经从根本上迎来扭转。

02

管控放开，购房信心修复

在房企获救的同时，疫情防控政策全面放开。购房者的信心也在修复。

▶ 广州解封、深圳解封、北京解封、山东解封...

放开的速度太快，让人猝不及防，昨天进公司还要看码的，今天突然就没人看了，连核酸都不用做了。

以前都说疫情影响了经济，疫情让我赚不到钱，现在都全面放开了，挣不到钱再也没有可甩锅的理由了…

大疫三年，走向尾声，接下来就是全面搞经济，全面释放消费内需。

▶ 12月6日中共中央政治局召开会议，分析研究2023年经济工作。

会议强调，明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好经济工作，推动高质量发展，大力提振市场信心，迫在眉睫。

▶ 浙江商务厅，组织10000家企业，出国参加经贸活动，为期6天欧洲行。

万家企业组团去欧洲抢订单，誓要夺回失去的三年。

根据高盛《2023年中国宏观展望》报告预测，中国全年GDP增速将从2022年的3.0%加速至2023年的4.5%，并且预计2023年失业率将下降，劳动收入改善，消费者信心有所恢复，到2023年下半年，家庭消费增长可能会强劲反弹，这对于购房端无疑是极大利好。

国家的发展、经济的稳定、人民的就业，需要房地产的稳定发展。房地产支柱产业的地位从未改变。

之前那些担心挣不到钱不敢买房的人，可以大胆的行动了！

03

未来，悲观还是乐观？

对房地产市场走势的分析，业内有个普遍认知：短期看金融政策、中期看土地政策、长期看人口趋势。

❶ 短期看金融

主要指货币和信贷政策对房价短期走势影响比较大。信贷政策决定首付比例及贷款利率，会影响潜在购房者的购买力。

可以说，目前是史上最好的信贷宽松期。全国多地降准降息、降首付。

截至2022年11月10日，已有石家庄、贵阳、天津等超10个城市首套房贷款利率降至“3”字头，最低已经降至3.7%。城市自主决定在2022年底前阶段性下调当地新发放首套住房贷款利率下限。预判后续将有更多城市加码利率下调。

❷中期看土地

土地作为建设房子的“面粉”，土地的供应量决定了房子的供应量及价格。2022年全国土地成交“腰斩”，主要源于房企线下开工困难、库存积压大、手里没钱、信心不足。

土地出让金是地方财政的主要来源，占地方广义财政收入比重约在30%-40%，占政府性基金预算比重高达85%左右，同时也是地方专项债的重要偿债收入来源。这个局面，短期内还无法摆脱。

从2022年第四轮集中供地情况来看，热点城市已经开始反弹。11月29日京杭两地同时完成第四轮集中供地，多宗地块成为企业争抢的香饽饽，北京本轮土拍创下了2021年集中供地以来7批次溢价率新高，达10.02%；杭州本轮土拍平均溢价率8.4%，相较二、三轮明显提升。

业内预估，2023年在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，开发商购置土地面积增速或将有所回升，土地流拍率会明显下降。

❸长期看人口

房地产迟早会回归居住属性，它的实质是刚需才是市场的基石，是支撑房价稳定上涨的根本性原因。那么刚需的来源是什么？是人口的增长，尤其是城市化人口的增长。

影响房地产市场的长期走势仍是人口发展趋势。未来有没有人买房子，到底卖给谁？根本上取决于人口出生率和城镇化率。

▶ 人口出生率：2021年全国出生人口1062万人，山东出生人口75万人，潍坊出生人口6.8万人。平均每天新增186人。

以潍坊为例，近10年共出生101.6万人，20年后至少100万人有购房需求，且潍坊还是一个人口净流入的城市，稳健的人口是行业信心的基石。

▶ 城镇化率：截止2021年，美国城镇化率达82%，法国80%，韩国91%，中国64%。预计2023年中国的城镇化率可接近70%。大量的农村人口进城，给城市住房带来大量需求。

房地产的未来，乐观还是悲观？

可以乐观。房地产的“终局”不是说房地产这个行业会消失，而是过往的“高周转、高杠杆”模式结束，取而代之将是“高质量发展”的新周期到来。

疫情对经济的限制解除，爆雷房企迎来新转机...告别至暗时刻，曙光已经显现。2023年一定会比2022年好！

留给刚需及改善上车的时间不多了，抓紧行动起来。