最近关于公寓的话题很多，其实并不建议投资公寓，其中一个主要的原因，是因为公寓卖不上价，即便卖得上，正常的交易税费比普通住宅多了很多。那有关大连公寓未来转手时可能会产生多少税费，有些朋友还不是特别了解，老刘今天把这个情况给大家讲讲。

卖房的时候，卖方一般需要缴纳的大额税费有是个人所得税，还有增值税及附加。除此之外，公寓还会比住宅额外多一个土地增值税。

个人所得税，有两种征缴方式，一种为核定征收，另外一种叫查实征收

在申报时，2者任选其1，简单来讲，哪个合适选哪个。如果是住宅的话，房产证满5年而且是你唯一住宅，这种房产出售时，个人所得税是免缴的。如果两个条件不能同时满足，那就会征收你个人所得税了。而对于公寓产品来讲，是没有减免这一说的，必须得征收。

如果选择核定征收的话，计算简单，容易理解。住宅是计税价格（正常是合同价）1%，公寓是计税价格的2%。也就是说公寓要比住宅多一倍的个人所得税费。如果你卖房的价格和你原先的合同差价很小，甚至是0差价的话。那就可以选择查实征收。这样，可以按照差额来计算的，就会出现0税的情况。

若住宅原价卖，满2年和不满2年的的情况还要注意增值税的问题

在产权证不满2年的情况下，虽然会个人所得税会出现0的情况，但还是会收增值税。此时的增值税是按照你的计税价格（正常是合同价）的5.3%来收税，100万，就是5万3的税。如果房产证满两年的情况下，你还是按照合同原价卖，那增值税也没有了。具体看上表对照下的。

而公寓若原价卖，大概率你只有几百块的税费了

公寓原价交易，个税可选查实征收，也就是说，可以是0，同样，增值税也是按照差额来征收，也会出现0的情况，不需要像住宅那样考虑产权证满是否2年的问题。那公寓所独有的土地增值税，选择发票计价法征收，也同样是0。

简单一句话来讲，如果公寓你是贴近于原价卖，选择查实征收即差额计税，那3大税种就会都是0，最后产生的税费就很少。

但如果当差额较大时选择查实征收，或者你是选择核定征收的方式，那你的税费就会比住宅高很多，例如，公寓满贯的核定征收的税率是计税价格（正常是合同价）的12.6%（个税，增值税，土地增值税，不含其他少量税费）而如果说是住宅的话，在满2年的情况下，也就只有个税的1%（投资性房产大多就不可能是唯一住宅了）。

那当下大连大部分公寓成交时，很难谈得上有多大的差价，也就是说基本上没有增值，因为如果有较大增值的话，很难有人愿意买，这就跟新房公寓一个道理，所以房主（开发商）只能便宜卖，但再便宜基本上也不会有人赔本儿卖，所以大部分情况下都是平价平出。也就是说想增值是不太可能的，不过原价卖的话，也的确没有多少税费。这就是当下二手公寓成交的现状。

算完这笔账之后，你还觉得投资公寓靠谱吗？