来源：山东商报

近日，据济南市城乡建设委发布的济南市新建商品房市场情况数据显示，3月份济南楼市强势回暖，新建商品房成交5550套，同比上涨130.02%。继3月份楼市成交大涨，4月楼市成交高潮再起。单月超过3700套的成交量，在续力3月份成交高潮的同时，也在一定程度上提振了市场信心，为楼市二季度的平稳发展开了一个好头。

　　A、3月济南楼市强势回暖

　　济南市城乡建设委近日发布全市新建商品房市场情况数据。统计显示，3月全市新建商品房共成交5550套、479623平方米，同比上涨130.02%，环比上涨86.03%。

　　数据显示，3月新建商品房网签成交5550套，479623平方米。其中新建商品住宅销售3570套，408207平方米，同比上涨188.59%，环比上涨104.97%;办公写字楼销售47套，5873平方米，同比下降63.99%，环比上涨251.81%;商业用房销售240套，21107平方米，同比上涨114%，环比上涨75.46%;公寓销售31套、1576平方米，同比下降93.48%，环比上涨1.12%。

　　对此，有业内人士表示，一方面济南楼市经过一年多的调控，价格逐渐回归合理，部分项目的降价幅度已达到购房者的心理预期，压抑已久的刚需纷纷入市，进而导致成交量大幅增加;另一方面，购房者在观望情绪下，积攒了大量需求，然而这些需求在观望一段时间之后发现价格并没有出现颠覆性的变化，与此同时，在开发商的主动让利、打折优惠等促销活动的刺激下，需求短期内出现爆发。

　　此外，3月份济南开盘加推的楼盘增多，也在一定程度促使成交大增。据搜房网数据监控中心统计，2012年3月共有12个项目计划开盘或加推，其中纯新盘占3席，约占预开盘总数的25%，老盘表现比较抢眼，约占预开盘总数的75%。这其中不乏一些性价比较高的楼盘，比如，1小时内再次劲销百套、5700元/平米起出售的新里·梵尔赛公馆;毛坯价买精装房6507元/㎡起送1500元/㎡豪装的恒大名都;94-167平准现房百姓价开盘的路劲御景城。

　　B、本月商品房已成交3726套

　　根据济南住宅与房地产信息网数据加总,截至25日,4月份济南共成交商品房3726套，其中住宅成交2620套，办公室写字楼78套，商业用房60套，车库181套，储藏室703套，厂房零成交，其他62套，公寓22套。对于3月份的5550套成交量，本月3726套的成交量与之相比还存在一定差距，但从本月前25天的成交量就已超3700套来看，4月份济南楼市总体上延续了3月份的成交回暖趋势，保持平稳发展，第二季度楼市开局平稳。

　　业内分析称，4月份成交量之所以能突破3700套，保持平稳发展，主要得益于开发商坚持“以价换量”策略，吸引刚需客出手入市。对于开发商的“以价换量”策略，有专家表示，春节过后率先降价的楼盘，都取得了不错的销售成绩，而近期济南楼市成交回暖与开发商的“以价换量”策略也有很大关系，但这一波的回暖热潮能否延续下去，还尚待观察。

　　“经过近一段时间的降价潮，部分刚需购房者对各种降价优惠信息早已司空见惯，眼光也越来越挑剔，在购房时也越来越趋于谨慎，一般的降价促销手段很难刺激这部分购房者入市，从这一点来看，济南后期成交量上涨动力不足;一味的降价并不是房企求生的唯一途径，怎样创新营销方式，吸引更多的刚需购房者出手，才是开发商今后将面临的真正难题。”专家表示。

　　C、一切为了刚需

　　在持续深入的宏观调控下，投资性需求因受制于“限购”而基本偃旗息鼓，不在限购政策内的刚需客群俨然已经成为市场上的主力军。从近期市场表现来看，面积区间在90-110平方米左右的刚需户型成交量走势强劲。刚需客群是当前限购条件下最具购房需求的人群。如何刺激刚需客群入市，最考验房企的经营智慧。

　　自今年春节以来，部分开发商就已经开始主动调整策略，主打“刚需牌”，推出的项目开始向刚需靠拢，成交量取得了一定的提升。时间来到第二季度，开发商所面临的库存压力、资金压力、销售压力依然很大，但同时，第二季度也是传统的成交旺季。

据了解，近期有不少项目加快推盘速度，开发商欲借力4月，紧锣密鼓开展下一轮促销攻势，继续撬动刚需。鲍德·现代逸城9号楼4月26日开盘，88-95m2经典两居特价入市，优惠后7570元/m2起售，其产品与定价充分迎合刚需需求;外海中央花园80-139平米开盘在即，超低价5500元/平方米，具有足够的吸引力。

关注刚需已经成为房企共识，同时，楼市政策也开始向刚需倾斜。据报道，目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给;与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策也在抓紧研究当中。

　　专家表示，在当前调控的大背景下，房地产投资已明显回落，之前“一刀切”式的调控在抑制投资性需求的同时，也抑制了部分刚性需求，在一定程度上拖累房价继续合理回归，因此，楼市政策向刚需倾斜，以价换量，或许可以达到房地产平稳发展和房价回归合理的双赢效果。