从往后的十年来看，2022年可能会是我国房地产市场转型发展，最具有分水岭界线的一年，2023年或将成为国内房地产发展新模式转型的开端元年。

2022年，在一系列不确定“黑天鹅事件”的影响下，房地产市场维持了长期横盘且微跌的形势，房地产企业拿地热情不高，整体市场销售情况也呈现“两极分化”的极端情况，较高改善类需求被压制，中端改善需求供应不足，刚需性购房需求更以观望态度，暂不入场。

相比之下，刚需性购房需求从央企民企全面开花转向以“期房看国企，民企看存量（二手）”为特点的交易趋势。

2022年底，在“第三支箭”等一系列金融性支持政策的加持下，房地产市场已经初步度过最为艰难的日子，同时高层频频发声，奠定“房地产是国民经济的支柱产业”，相信在2023年的房地产市场，将会有较大的不同和转变。

而根据政策和市场规律，2023年的房地产市场，可能会有八大高概率事件，以下仅供参考，不作为投资及置业的准确意见：

一

市场回暖，销售额及销售面积有明显涨幅

根据国家统计局数据，2022年，中国商品房销售面积135837万平方米，商品房销售额为133308亿元，受各类不可抗力因素影响，同比2021年均有较大幅度的下降。

2023年，国内房地产市场将在政策的一揽子刺激下，实现明显的涨幅与回暖，整体市场份额有较高的小波段涨幅，但整体市场恢复仍以回暖为主，并非反转，更不会出现2016年市场狂飙的过热行情。

同时，小波段回暖出现快，周期短，资产置换客户可提前准备，切忌小波段高位入场。

二

头肩部民企加大拿地 腰部消化储备地块

2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，房屋新开工面积120587万平方米，其中住宅新开工面积88135万平方米。在全国范围内，民营企业拿地意向不强，在面临不确定风险面前，拿地欲望达到了最大程度的压制。

在“第三支箭”一系列金融兜底政策以及纾困基金的综合加持下，2023年，头肩部民营房企将重启拿地计划，腰部房企将持续以“保民生保交楼”和消化已有土地储备为全年的主要运营思路。

部分风险房企，在纾困基金等多方面的努力下，实现“保民生保交楼”的历史使命后，多数会逐渐消失，部分品牌及口碑较好的民营企业，或将持续以品牌输出、工程代建、物业服务等形式继续轻资产运营。

三

一二线上半年回暖，三四线下半年

按照以往的市场传导规律，无论是房地产市场整体上扬还是整体低沉，都是从北上广深这些一线城市开始，在3个月到个月不等的时间中，市场传导效应才会体现到三四线城市。

2023年上半年，一二线城市或将率先实现市场回暖，下半年，三四线城市将继续接棒，市场将获得更好的恢复，此外，回暖范围仍按照“胡焕庸线”，从东南沿海向西北内陆传导。

四

一二手房价倒挂 主城存量走“先手”

2022年郑州以及全国范围内摘得地块，其中70%以上为底价获取，二三线城市比例更高，甚至达到100%，由于土地价格上涨造成的房价过高情况，已经得到缓解，但土地价格仍是房地产产品售价中的绝对“大头儿”，同区域新房与二手房价格形成“倒挂”。

在已还贷款利息等金融成本上，二手房或与新房持平，但整体对于卖方来说，2017年买房后交易，都存在不同程度的资产损失。

相比具有不可控风险的同一系列区域产品，已交付新房龄的存量房，或是更好的选择，只要“看得见摸得着”。

五

加快推进房产税落地

在新房市场萎靡，“土地财政”模式不可继续的情况下，城市发展仍要承受大量的信用债务，城市发展与运营仍需要大量的开支，在除房地产外其他产业尚未能蓬勃发展，顶替“土地财政”的前提下，房产税在2023年或将实现实质性的加速度出台。

早在1986年，国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，但时至今日，房产税仍是房产交易为时间节点进行交易份额收取，对于个人名下持有多套房源，并未有相应的税费负担，持有成本低，房地产涨幅迅速，也是多年前投资客能够高杠杆炒作的主要原因。

加大持有成本，出台房产税，促进住房公平，或将在2023年有更多实质性进展。

六

国家队土拍继续兜底，民企适时介入

2023年，土拍市场仍以国家队以及各地城投集团为主要对象，城投集团承担土拍兜底角色，实现土地资源的金融化运作，盘活政府土地资源。

国家队整体以自主摘地或合作摘地，自主运营为主，城投集团摘得地块，或将以城投出地，头部民营操盘的形式进行运作，肩腰部房企则以轻资产品牌输出与运营为主，很难承担土地等重资产资源的费用。

七

风险房企得到纾困，竣工面积显著提升

在“保交楼保民生”的指导政策下，多数风险企业及项目已经获得纾困基金的帮扶，实现正常复工以及有计划节点的工程进度交付。同时，结合多地多城市多企业的具体实际情况，监管资金的审批及项目施工调用，将更加灵活和宽松。

多数房地产企业在资金的扶持下，将实现“保民生保交楼”的基本诉求，整体竣工面积将实现显著提升。

八

房贷利率接近触底，改善需求供不应求

目前，已有部分银行释放出3.9%的房贷利率优惠政策，但多数以市场试探为主，仍未进行全面的政策铺排及确定信息的释放。目前，房贷利率已经达到历史最低位，进一步下探3.9%的可能性或将在部分城市出现，但对于全国范围内，已经接近触底，即使下探，也是稍纵即逝。

同时市场在综合因素的刺激下，主城区改善类新房诉求将供不应求，环城及远郊房地产项目，将在较长时间内，持续保持低位横盘的情况。

以上，就是对于2023年房地产市场八大高概率事件的预测，再次申明，仅供参考观点，不构成投资及具体城市的购房指导意见。

需要记得的是，生活中远远不只有房子这一件事儿，临近年关岁尾，只想告诉大家，此时此刻，更希望你们都能忘掉房子，回到家庭中，共同与家人分享过年的喜悦和忙碌，这才是买房子的意义，也才是人生最重要的意义。