始于去年下半年的房地产下跌浪已经持续了8、9个月，至今看不到结束的迹象。鉴于国民经济支柱产业的地位，房地产的大幅衰退带来的负面影响正在发酵扩散。依赖土地财政的地方政府和靠房地产吃饭的从业人员及上下游产业痛感尤深。除了等待外部大环境好转，利益攸关者的自救是必然的。从去年四季度起，各地调控放宽，政策松绑的消息就已连绵不绝。今年一季度，行情仍在下跌通道中滑落。房地产政策松动的城市越来越多，对楼市的刺激措施一个比一个猛。回溯全国房地产调控政策的历史，宽松后上涨是普遍规律。难道房地产回暖的春天要来了吗？

▼▼逐渐加码的房地产救市政策

自从中央提出“房住不炒”的房地产治理政策以来，政府对房地产的基调从未改变。不允许房地产投机炒作，防止房价过快上涨。这是底线中的底线，所有人对此要有清醒认识。在具体的行业管理中，“稳地价、稳房价、稳预期”，因城施策、因地制宜是楼市政策出台的前提。况且，经过二十多年的高速发展，全国房地产已经进入下半场，齐涨齐跌的现象不复存在，市场分化、冷热不均才是未来市场常态。

尽管最近一年的全国经济形势并不乐观，但国家对房地产调控的政策定调是始终如一的。稳字当头，房住不炒是将来市场的长期政策。房地产的变化在于各地城市因城施策下的局部变通。

今年以来，全国各地的房地产调控政策，总体趋势是政策逐渐松绑，刺激力度与日俱增。降低房贷利率，提高首付比例，提高公积金额度，减免契税现在已属于常规性操作。更多城市开始向刺激需求，提高购房者置业能力上着手。进入3月份，楼市依然不见起色，各地的救市手段不再遮遮掩掩。作为新年后首个下场托市的二线城市，郑州楼市新政一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，可谓条条重磅、诚意满满。哈尔滨甚至直接取消了限售政策，标志着数年来全国房地产调控气候的大转向。

临近一季度收官，福州市最新出台的楼市新政又将救市力度推向了新高度。按公布的信息来看，外地户口无需任何限制条件，即可在福州市五城区购买一套面积小于144平方米的住宅。而按照之前福州限购政策，外地户口要购买五城区面积小于144平的住宅，需要提供2年内五城区逐月累计缴纳一年以上个税或社保，补缴的不予认定，这意味着福州楼市限购政策已彻底解除。

地方政府心急火燎的救市源于不断下滑的市场形势。“一年之计在于春”，但是今年一季度全国房地产的开局十分糟糕。最近五年1-2月全国房地产开发投资额同比增速，今年同期仅好于疫情刚爆发的2020年，且跌幅逐月扩大。

国家统计局发布的2022年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。其中仅房地产开发投资同比有略微增长，其它量价指标均大幅下跌。开发企业资金面依旧紧张，拿地意愿很低。

今年1-2月，全国70个大中城市住宅新房销售价格同比涨幅，仅一线城市开始止跌企稳，二三四线城市房价仍在下跌通道中。

哈尔滨市2020-2021年商品住宅整体供销变化情况

哈尔滨市直接废止房地产调控政策，跟2021年惨不忍睹的楼市成绩单有关。2021年住宅供应422万㎡，同比下降58%；成交361万㎡，同比下降28%；成交金额373亿元，同比下降32%；成交均价10320元/㎡，同比下降6%。2021年哈尔滨房地产开发投资增速同比下降14.6%（全国增长4.4%）。2022年2月，哈尔滨的二手住宅价格环比下降1.5%，在70大主要城市中下降幅度最大。同时自2021年7月起的6个月时间里，哈尔滨的二手住宅价格累计下降4.99%，下降幅度在70大主要城市中位列第2。

哈尔滨的楼市惨淡并不是孤例，越来越多的城市正面临着和哈尔滨同样的困境。今年1-2月，全国各线城市均存在住宅库存量上升，去化周期拉长的情况。特别是三四线城市房屋滞销现象严重。除了前年疫情刚爆发的极端时期外，今年三四线城市的去化周期开始向历史高峰逼近。

长沙市2022年1-3月商品住宅成交情况

即使在全国房价控制标兵长沙市，今年一季度的住宅成交记录同比也是近乎腰斩般地下跌。

2022年以来，全国已有超60个城市出台了各种稳楼市的政策。除了郑州、哈尔滨、福州在限购、限贷方面全面松绑，其他城市也陆续出台公积金首付比例降低、贷款额度增加、条件放宽等相关措施，为房地产市场企稳回升创造窗口期。

目前公布楼市宽松政策的城市还是基于去年和今年前2个月的市场状况推出的应对措施。谁也没有料到3月份新一轮新冠疫情又在全国爆发，各行各业开工伊始就受到极大冲击，疫情对全国经济增长的拖累还在加深中。3月份的全国楼市成交比1-2月份好不到哪里去。未来不久的时间，更多城市的楼市扶持政策出台是可以预见的。

▼▼从房地产历史走势看本轮政策宽松行情前景

中国房地产市场化时间虽然不长，但20多年也经历过数次房地产周期和政策调控轮回。从历史经验看，每当政策面宽松后都会迎来一波不错的上升行情。本轮房地产下跌潮叠加了房地产需求历史拐点，人口出生率雪崩，战争、疫情等多重负面因素，对经济和企业个人的影响不可同日而语。“世界上唯一不变的是变化”，地方政府根据历次调控政策出台以往行之有效的宽松措施，能否再次收获满意结果，值得认真研究。

全国商品房销售面积同比周期性波动规律

根据全国商品房销售面积历史波动情况，销售面积累计增长上行周期多为12个月，销售面积累计增长幅度下降周期平均为24个月。因此，根据销售面积的周期性波动规律，本轮上涨周期在2021年2月达到波峰，随后，销售面积将会连续24个月下滑，因此可预测2021年2月到2023年2月销售面积累计同比增速呈现收窄趋势，甚至不排除2022年累计同比转负的可能。

根据研究机构预测，2022年全国商品房销售面积为17.1亿㎡（2021年预测18.2亿㎡，实际17.9亿㎡），今年的全国商品房成交量将出现同比负增长，可能是近五年最低值。

70大中城市新建商品住房价格同比走势与调控政策的关系

从历年的房价指数走势可以看出，房价的波动与调控政策呈现一定的相关性，通常情况下，调控收紧则房价指数大概率会下行，调控放松那么房价指数上涨可能增大。全国房价呈现出一定的周期性波动，基本以2-3年为一个周期，从当前所处的周期来看，2021年5月份左右达到峰值，以2年周期来测算，那么2022年5月左右房价涨幅将达到本轮周期的谷底，甚至不排除同比由正转负的可能，随后今年下半年才可能进入上升周期。即使现在密集出台刺激政策，房价增速由负转正也有一定时滞。从往年的价格波动来看，一线城市在强大的经济、人口优势支撑下，韧性较强，有望率先回升，二线城市紧随其后，三四线城市则稍显吃力。

本轮下行周期到今年2月份，销售面积已连续同比8个月负增长，单月最大降幅为-21.7%，在之前的四轮下行周期中仅次于2008年的-35.7%。由于目前住宅成交量仍处于快速下降中，短期内未看到拐点，预计负增长时间也将超过 2008年的11个月。累计最大跌幅也将达到甚至超过2008-2009年的下行周期。

本轮房地产下行周期与以往历次调整周期的成因不相同。以前历次房地产调控均是宏观经济过热或房地产投机盛行导致，调控起因是由外部因素引起，房地产自身的上升趋势并未改变。一旦调控放开，被压制的投资和购房需求立即释放，房地产重回上升轨道是轻松自然的事情。而本轮房地产下行由行业内部引发，先是房地产企业去杠杆开端，再扩散到居民也自发地降杠杆。供应端企业降杠杆产生行业流动性危机，需求端居民降杠杆造成购房意愿急剧衰竭。需求端和供应端的同时萎缩使下跌趋势惯性运行，至今看不到减速迹象。

自从“三道红线”划杠后，房企的负债率在短期内快速下降，也引发了部分开发商的暴雷和债务违约。房地产开发企业到位资金累计增速持续9个月回落，企业资金面极度紧张。

2021年全国集中供地城市土地成交情况

2021年开发商拿地热情急剧减退。去年22个集中供地城市中，仅有上海、济南、深圳、厦门四城土地成交规模略高于上一年，其余城市成交规模均同比大幅下降，无锡、苏州、长沙以及福州、沈阳、青岛缩量显著，降幅超过40%。

今年一季度，金融领域最大的新闻可能是居民中长期贷款历史首次负增长。2021年，国内居民可支配收入增速不及名义GDP增速，近五年的未来3个月家庭购房支出占比狂跌不止。这一系列数据深刻揭示出疫情后，全国居民收入增长乏力的现实。居民购房资金实力从未像今天这般疲软。

全国重点50城购房情绪指数走势

反映购房者投资信心的全国重点50城购房情绪指数走势，去年四季度已经在市场低迷区间徘徊。就凭今年一季度的糟糕行情，购房情绪指数深陷低迷区间是确定无疑的事情。客户端的置业能力和投资信心同时跌入低谷。

当前的房地产形势，已经出现行业困境下的负反馈机制。开发商降杠杆，资金链枯竭，被迫降价甩货去库存，停止拿地开始躺平。居民收入增长缓慢，房价下跌、经济环境恶化，买房信心严重不足。供应端和需求端相互踩踏，形成恶性循环。

从房地产历史周期判断，本轮房地产周期即使止跌回升，行情反转至少也在下半年。商品房销售面积难以超过前几年，市场回暖的空间是有限的。去年供应端的开发商拿地面积和新开工面积同比降幅很大，今年需求端客户的收入增长受限因素很多，收入增长跑输GDP增长是大概率。房地产供需两端仅靠自身恢复调节是难以走出低迷状态的，已经成为经济增长拖累的房地产业要想在今年强势上升，需要宏观经济政策的发力。

▼▼房地产宽松政策下的工具选择

房地产对经济增长的重要性勿需多言。把房地产作为投机炒作的工具当然要遏制，将房地产污名化也不可取。当经济增长方式未根本转变前，奢谈去房地产化并不现实。鉴于今年一季度全国经济的严峻形势和疫情对国民生活和心态的反复折磨，房地产这个“夜壶”仍有拿来救急的必要。

国家统计局发布的3月份采购经理指数（PMI）为48.8%，比上月下降2.4个百分点。总体经济景气、制造业和服务业指数都低于荣枯临界点。受疫情再起波及，服务业指数已经逼近两年前疫情刚开始时。

今年1-2月，全国规模以上工业企业实现利润115575亿元，同比仅增长5%，与去年同期和全年增速相比，堪称雪崩式地下降。要知道，疫情3月份才在全国蔓延，3月份的企业利润增速会更加难看。

今年一季度企业国内订单指数为41.4%，比上季度狂降9.8%个百分点。而出口订单指数降幅已经无法直视。随着国外疫情好转、开工恢复，支撑疫情后两年经济增长支柱的出口，今年极有可能会哑火。

央行一季度住户调查报告显示，居民更多储蓄的倾向增加，更多消费和投资的意愿减少。反映居民对收入与经济前景持悲观情绪。

今年疫情最大的影响是全国经济、金融中心上海和深圳也受冲击。深圳经过封城才控制住疫情，上海最终被迫也走到这一步。全国经济发动机的上海停摆，直接经济损失不用多说。更重要的是，上海是全国少数几个有财政盈余的省市之一。当全国的钱袋子上海开始全城静默，今年全国财政收入和转移支付能力将深受影响，包括民生福利、医保支出甚至公务员工资都会成问题。

2020年考虑相关产业（建筑业）合计占全国 GDP 的比重为 14.52%；土地收入占地方财政收入的四成。投资、出口和消费是经济增长的三驾马车，今年的出口很难再指望，社会消费长期虚弱疲软，投资是仅有的可以自主掌握的经济增长引擎。房地产业（包括大基建）是投资的绝对中坚，考虑到今年特殊的宏观经济环境，离开房地产谈经济增长有点不切实际。

今年国家对GDP的增长目标为5.5%。原以为完成任务问题不大，现在来看形势十分严峻。一季度受疫情的影响，经济增速未达预期。如果按原测算房地产投资增速对今年GDP的贡献只有0.28%。在出口减速，消费低迷的情况下，疫情再次突然而至。要想实现经济增长目标，房地产不能任由滑落下去，今年剩下的时间只能加码投入。

以往历次房地产调控放松，都是在供应端和需求端发力。无外乎金融政策、税收政策、土地政策、行政政策、人才政策和住房供应政策几种。目前，虽然推出松绑救市政策的城市很多，但大多数还是在购房资格和金融、税费支持上做文章。真正下猛药，如货币补贴和棚改货币安置的只有郑州和部分三四线城市。

2022年一季度人民银行进行的住房调查报告中，居民对住房价格下降预期的占71.1%，预期上涨的仅占16.3%。央行的历次调查中，房价看跌程度可与14年那次调整相比。如果经济继续滑落，疫情久久不能平复，本轮下降预期会更加严重。

2000 年以来房地产历次政策放松

从2000年以来房地产经历的四轮稳增长周期来看，2008年和2014年为两轮典型的地产放松周期，政策放松阶段中央力度强；2011年和2018年两轮周期，政策更多为中央降准及部分地方省市放松公积金限额、取消限购等，力度相对较小。2016年之后，“房住不炒”成为政策主基调，政策整体偏紧，全国性的大幅放松不再出现，因城施策下以政策局部微调为主。从2000年以来的历次房地产政策宽松效果讲，政策放松一般3-6个月内可以见效。而本轮政策放松实际上从去年9月已经开始，已持续7个月。至今年一季度，房地产行情反而有日趋恶化的现象。

从国际形势和外部环境上，本轮调整与2008-2009年周期类似；在行业面临的困难程度上，本轮调整又堪与2014-2015年相比。疫情对经济的影响更是历史上前所未有的。本轮宽松政策已经推出的各项措施力度与2011-2012年和2018-2019年相当，远没有2008-2009年和2014-2015年那般大刀阔斧。本轮宽松政策迟迟未见效果是十分正常的。

房地产行业老鸟都经历过，2008-2009年房地产走出危机的杀手锏是政府“四万亿”大撒币和地方政府的货币购房补贴。2014-2015年行业渡过困境是靠全国棚改安置的巨量购房需求化解。虽然这些措施有负作用，但对国民经济和投资消费的刺激拉动也是立竿见影的。

当市场需求正常，房地产投资冲动被扼制后；正常的政策松绑，降低购房资格，金融货币支持能够起到回暖作用。犹如2011-2012年和2018-2019年两次调控宽松周期一般。但是目前市场面临的是险恶的经济环境和极度低迷的投资消费预期，严重程度与2008-2009年和2014-2015年周期相比，有过之而无不及。仅靠市场休养生息，自发恢复正常是根本办不到的。现在，房地产和其他行业的企业和商户就像溺水之人，靠自身能力是游不到彼岸的，必须有强大的外力推动，才有可能化解本轮经济和房地产危机。

中国房地产市场的分化程度比较严重，各线城市的成交需求冰火两重天，房地产宽松因城施策是必然之举。对于经济发达、人口持续流入的一线和新一线城市，适当放开限购，取消购房门槛，楼市短期就可能重回上涨模式。而更多的三四城市，人口外流、需求低迷，仅靠放松调控或毛毛雨式洒水扶持，并不足以让楼市回暖。购房资格松绑和利率信贷支持只在购房客大量存在，置业需求暂时受压制时才能发挥作用。现在，居民的消费能力和买房欲望都已跌到历史谷底。需求都消失了，口袋都见底了，政策恢复原状又有多大用？

创造需求（棚改货币化安置），直接发钱（购房补贴）或其他干脆利落的救市政策才是激活购房者信心的利器。郑州和部分三四城市的强力救市，是因为根据当地楼市现状，非此不足以力挽颓势。另外，房地产的根本走强还需国家大力度的宏观经济增长措施。疫情后，世界各国都在放水刺激经济，我国政府还有很大的政策工具回旋空间。

从今年两会各省市对房地产业的表述来看，政策宽松是主基调，保障房建设和城市更新是房地产的新发力点。改善性换房已是全国居民购房的新刚需，有极大的需求潜力。将城市更新和旧城棚改正确引导，与居住品质升级结合起来，将会激活相当多居民的置业热情。

今年已经走完了四分之一的时光，经济和民生还在疫情冲击下，看不到走出困境的曙光。留给决策者的时间不多了，越久拖重振经济的代价越大。目前，各地因城施策的救市政策，方向无疑是对的，但力度还不够。要达到明显效果，房地产宽松政策还需下猛药。房地产调控宽松有过多次历史经验教训，从国家到地方对房地产业的长期管控是坚定不移的。那种认为加大放松力度又会导致地产过热、泡沫再起的说法，是低估了决策者和广大居民的智商。让经济重回上升轨道，提升居民的收入预期和消费信心是当前经济工作中最重要的大事。