每一个家庭或许都有一个同样的问题，2022年到底要不要买房？

买不买房，这个问题似乎很难回答，因为从去年开始，中国狂奔了几十年的房地产行业迎来了拐点。

从许家印的恒大，到艰难度日的万科，房地产企业是一个比一个惨。

而房价也开始有所回落，很多地方原本浮夸的房价开始降低，经济发达的长三角和珠三角都有所回落，更别提北方的东北三省了。

今天和大家聊聊房价的问题。

2021年，中国房地产拐点

2021年，我们房地产迎来了拐点，在市场和政策的双重作用之下，咱们的地产市场陷入了“至暗时刻”。

许家印的恒大负债是1.95万亿人民币，旗下的恒大物业和恒大汽车基本上股价蒸发了95%以上。恒大出现实质性违约，很多人投资了恒大，买了恒大的房子，但是没有得到应有的房子和投资收益。

恒大负债排名第一

恒大之后就是其他的房产了，包括孙宏斌的融创。

孙宏斌很有意思，2019年底，他建议房地产商“放弃幻想”，觉得房地产会凉，但是自己却不断地买买买，投资。比如弄了个黄酒小镇，投资了77亿，结果后面只回款2亿多。

融创日子也难过

根据最新的数据显示，融创的负债和股东权益合计1.21万亿，而负债总额为9977亿。这还仅仅是表内数据。

其他小企业不用说了，很多已经破产了。

上面说的是去年的事情，那么今年的房地产行业现在有多惨？

我们直接看数据。

去年4月份，房地产开发的投资增速是21.6%，1月份高位更是38.3%，但是现在2月份，这个增速就已经下调到3.7%。

简单来说，我们的房地产开发的速度降低了10倍。这个数字背后，说明地产行业是存在严重问题的。

房地产投资增速下滑。

再比如3月份的楼市成交数据也出现了“腰斩”---30个大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%。简单来说，买房的人少了一半。

政策宽松，城市自救

房地产不景气不是一个小问题，是一个非常大的问题，首先慌的不是咱们老百姓，而是地方政府。

为什么呢？因为政府财政和房地产息息相关。

在中国有一个大家都知道的词叫做“土地财政”，简单来说，我们政府的收入和卖地收入之间是有非常紧密的关系。

多紧密呢？根据数据显示，政府卖地收入占据地方政府综合财力的26%,占政府性基金财力的91%。

简单来说，这块缺口如果出问题，地方政府就会没钱。没钱到，甚至公务员的工资都很难承担。

这就是一个比较严重的问题。所以地方政府开始了一轮自救运动。

这次的自救其实是从北方的哈尔滨开始的，在东三省，哈尔滨比较有代表性，因为哈尔滨的年轻人喜欢南下，不愿意呆在本地生活，人口流出比较严重。

而哈尔滨的自救措施，其实就是“放开炒房”。

3月23日，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，废除了购买后三年不能交易的限制措施。但是这个力度不够大。

后面郑州市也出台了一个《通知》，表示要降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

这就是鼓励大家开始贷款买房了，还直接利率打折。

再后面就是福州市，福州的政策是这样的：

非福州五城区户籍家庭（含港澳台）在五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅

后面浙江衢州也放开了，不限贷不限购，想买就能买，这就是地方政府的自救措施。

2022年，房子能不能买？

市场很差，政府自救，那么2022年的房子能不能买？这个就要和房价运行的周期一起结合来看。

对的，房地产是有周期的。

2015-2019年是房价顶峰，后面就是政策收紧，基本面变差，导致房价下跌。

2022年4月，房地产运行的阶段是“政策宽松，基本面改善”，我们楼市虽然依然很惨的，但是随着政策宽松，形式是在逐渐转好的。

房地产是有周期的

下面一个阶段就是“基本面转强，房价上涨”。

但是要注意，如果这个政策刺激得厉害，那么就会成为2015年开始的那波房地产大牛市。但是根据目前，房住不炒的态度，这个可能性是比较低的，那么比较适合的情况，是一波楼市小阳春，房地产企业和地方政府摆脱危机，但是房价又不至于涨的那么厉害。

这是比较可能出现的一种情况。

在这个情况下我们继续分析。

一种是家里很有钱，那么这个时候的房子，是比较适合作为一个“锚定阶级”的工具。为什么这么说？有的人有钱喜欢去花掉，去投资，去创业，但是投资有风险，创业风险更大，花掉的话容易陷入消费主义陷阱。

投资有风险

这个时候你买房子，钱都固定在房产上了。那么家庭财产起码不会没掉。这其实是一个“固定保险”。从这点考虑，买房就需要买住宅，要买大城市的住宅，有钱的可以买中心一点的。比如北上广深。

当然有人不考虑上海也可以的。那可以去买杭州的，和我做邻居。杭州西湖还是很美的。

第二种情况是刚需，这种不用说了，趁机可以上车，刚需住房是量力而行，今年宏观经济不是太好，不要一次性买超出能力范围之内的房子，留点钱，弄个小户型就好了。

第三种情况就是投资，这个时候房地产作为投资项目其实不太好。我说过，只要房住不炒的理念继续提，基本上是很难放开的。

大部分家庭都可以套用这三种情况，对策我也说得比较清楚了。

房地产其实是有周期性的，之前我们的地产行业也经历过高山和低谷，这次的地产也只是往后历史中不起眼的一波浪花，它很重要，但是也没那么重要，咱们要做的就是科学分析，理性决策就好。