楼市颠覆性的“变局”来了？

马光远最新撰文表示，房地产不是进入什么黑铁时代，而是在酝酿一场颠覆性的变局。

这个观点显然是非常引人入胜的。那么在马光远的理解里，究竟是什么样的房地产“变局”？

今天就来分析一下。

2022年的楼市会有一个怎么样的展示？我在之前已做过多篇的分析。

在万科郁亮提出房地产进入黑铁时代之后，各方人士也是对此进行了多角度的剖析。

当然总体基调是，房地产繁华落尽，不再是一个暴利行业。

回到马光远的观点，他认为这是基本面的变化，这不仅仅是房地产时代更替那么简单。

基本面最大的变化就是房子的投资属性将减弱，而市场本身的供需关系也是发生了巨大变化。

不要滥用“洗牌”一词

从供不应求到库存增大，这种供需关系的变化，是我们分析未来楼市走向时的一个重要支点。

1998年，中国房地产进入了商品房时代，取代了此前的福利分房，货币化分房也就是公积金推动了贷款买房。

商品房的供不应求促成了房地产20年的繁荣，现在最重大的变局是，房子出现了结构性的过剩，也就是有的城市出现了大量的库存，有的城市还有很大的需求，不同城市的楼市发展不再同向化，而是极可能出现不同的情况。

结构性的供过于求，还有房地产业界的深刻洗牌。

过度杠杆之后，不管你曾经做得再大再强，要化解风险才能走向未来。在冲锋的路上，总有人跌倒，有的人爬起来继续向前走，有的人就停在了原处。

以前在做媒体时，经常给记者交代：不要过度地使用“洗牌”这个词。不是看到一个门店倒了，就轻易地用上“洗牌”这个词。

节制和克制才会抵达真理，特别是文字记录者，更应当如此。

但是，这一次房地产行业的洗牌真切地来了。

“变局”的内涵有三个方面

马光远指出的“变局”有三个方面：第一是城市与城市的分化，第二是城市内部的分化，第三是开发商的分化和洗牌。

下面逐条谈谈我的理解。

第一是城市与城市之间的分化。

其实在本轮楼市调控持续进行时，这种分化已经明晰。没有人口吸引力的城市，楼市低迷；有人口吸引力的城市，楼市坚挺。

城市楼市的表现不同，也带来了房价表现的不同。

之前分析了一些2022年楼市走向，有的评论认为会一致性的房价下跌。这是个多少带点情绪的观点，房价下跌当然能缓解经济压力，让房价上涨或下跌并不以人的意志为转移。

有的人继续起高楼，有的人郁闷饮茶，有的人无奈破败一江春水向东流，人的境遇况且常常不同，不要说房价。

不以城市为目标说房价，其实真的是耍流氓，说了也白说。

买房看城市，这是一个深刻的经验。

未来城市群、都市圈的房价因为人口的吸力强大，会保持房价的坚挺，其他的跌的可能性就大了。

第二是城市内部的分化。

马光远认为，即使同一个城市，中心城区的价值也是远大于郊区的。

这个观点也对也不对。从投资的角度看，中心城区的房子当然升值的空间是大得多了。而资金不够，买了郊区房子，以空间换取成本的策略也是不错的。

大家宁愿买上海的高房价，而不买鹤岗的低价房，其实是从价值上升的角度考虑的，有的地方的房价虽然门槛低，但没有升值空间，也就跑不赢CPI。

当然郊区房产也有可能是一个“坑”，没有交通的支撑，即使你这个城市属于热点城市，房价不涨反跌也是会出现的。

除此之外，郊区的别墅，也是看上去很美，生活起来未必如此，而且未来的房价升值空间也可能没有多少。

交通效率其实是房价水平的一个非常坚挺的支撑因素，一个有希望的城市必然是越来越大的城市，交通的效率带来人生的效率，带来生活感的效率。

其实我们买一个房子，在考核和评估的过程中，实际的对生活影响的，往往是我们第一考虑的。

城市内部的分化，也使得我们在购房的过程中，要“装备”起专业的常识，以及较好的逻辑能力。

关于房子，买到就是赚到的时代早已过去了，你不专业也许就要吃亏。
第三是开发商的分化和洗牌。
中国房地产发展中，“高杠杆、高负债、高周转”曾经成为房企快速发展的手段，对于技术含量不高的房地产业，有一个说法是，土地才是头部房企之间的竞争的核心所在。
2021年，不少房企频频爆雷，融资渠道收紧之后，高杠杆高周转已经玩不转了，庞大的债务让一些头部房企如坐针毡。
像恒大这样，债务都达到了2万亿，令人不可想象。还有华夏幸福，还有富力，等等，每有上市房地产企业的公告，都容易让人猜测：是不是又有什么不好的事情来了。

债务违约，商票、理财产品难以兑付，楼盘有烂尾之忧，等等，一些房地产企业不仅让自己陷入困境，也让关联产业、合作伙伴陷入了困境。

洗牌是必然的，有的是被迫离开，有的是自愿离开，那些陷入重大危机的房地产企业，有的已经有了转型的规划。像恒大就表明了10年不买地，将向新能源汽车转型。

房地产还是摸金校尉吗？可能不是了。

年度最大的市场特点是回稳

变局来临，几家欢乐几家愁。

有观点认为，2022年上半年楼市阳春可期。

支撑这个观点的因素有两个：

一是，在今年上半年，土地限价有松绑现象，楼盘备案价也有松绑现象，这两种松绑被看作房地产市场的利好。

二是，一二线热点城市的复苏显然超过我们的想象。克而瑞研究中心研报指出，上海新开盘项目平均去化率保持在80%以上，近7成项目开盘"日光"。要知道上海是中国房价最高的城市之一，开盘能日光，这是要多大的实力呀？

变局之下，市场预期会是怎么样的？

从前面说的黑铁时代的“黑铁”两个字，似乎有些悲观。但也许稍显乐观的形势正在来临。

当然今天看到一篇文章说，房子升值的年度来了，这个说法也是靠不住的，起码不完全是。

虽然从一些地方规划中，我们可以发现，房地产已经不是支柱产业的，但是它对于地方经济的拉动作用，其实仍然是具有支柱产业的作用。通俗点说，名称没有了，但作用还在。

可以说，变局之下的中国房地产，最大的特点就是“回稳”。