近日，有个网友的留言特有代表性，他说：我希望房价能降，我是真刚需。但我认为降价的可能性不大，现在银行大量的降息放贷，一万元一个月利息才25元左右，我已经办理了无抵押的个人贷款。这么多钱放出来，不流入房地产才怪了。

毫无疑问，当下很多人都在真心盼望着房子价钱能够恢复正常的市场价值。只是看到现在的主流观点都说房产是会降价的，那么真的会降吗？如何判断接下来的房产走势呢？

一、现象：目前我所感知的房产行业信息都有哪些？

说到房产，我在观察身边的样本中，逐渐总结了如下的信息：

1、我所在城市的地产相关公司，肉眼可见的成交量萎缩，老板们压力巨大与焦虑，它出现了以前很多没有的行为。

• 我直接能听到做房产策划的朋友说，有个业主抱怨房价下跌了。也就是说，客观事实的成交量对半缩减与舆论都非常明显了。

市场是敏感的，舆论就是观察器皿。前段时间，我朋友地产公司在杭州的公寓，周末突然间卖出去很多，周一很快就议论纷纷，你说平时谁提那玩意呢。

后来我又观察发现：一个中小私企，日子不好过时，它们都会干同样的事：企图在短视频里，做自己所谓的账号和私域流量。这都是他们日子不好过，现金流紧张的抓瞎行为。当然专门干这个的不算，突然干的，其实就是起化学变化了。

2、舆论已经掉头，不仅仅在网上出现，甚至在周围也出现，当你在阳光下看到一个蟑螂，说明黑暗的蟑螂都塞不下了。

可以说，30年的涨价、地产永恒的保值抗跌和人民刚需的观念，在裹挟风暴下吹了10多年，我们居然会在阳光下看到一只蟑螂？说明内部的动力已经不说熄火，那一定是凉了不少，熄火了，才能让烤火的人冷不丁提出一个问题：这个炉子咋不热了？

3、基于我们经济与文化环境，房子大家都爱聊，但是现在大家聊的根本不是我以前看到房子热火朝天的局面。

• 我周围亲戚爹妈都不提买房的事了，他们都淡定了，而且他们就是我的闲人观察样本。也就是说，房价已经掉头了，不用迷信了，跌的时候不言底，但是现在依然只是掉头，震荡，甚至还会出现短期反弹上涨，但这个大头是绝对掉头了。

三、论证：房价经历两次飞跃后，新增需求已捉襟见肘了

要知道，全国房地产曾有过两次明显“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。

• 这两次的飞跃，基本上让全国城镇的房价在2017年相对于2007年翻了4倍，远高于经济发展的增速。当然两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。

不过，房价两次飞跃主要基于城镇化和人均居住面积提升。这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点，政策的作用是释放这两点的能量，也只是辅助作用。

2007年我们的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2020年我们国家的城镇化率是63.89%，而全国总人口为14.12亿。下面简单计算一下：

2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；

2020年城镇人口：14.12 * 58.52% = 9.02亿；

12年城镇人口增量：9.02 - 6.06 = 2.96亿；

• 再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均城镇居住面积为22.6㎡，2020年人均城镇居住面积达到约40㎡。12年人均城镇居住面积增加17.4㎡。要知道1990年人均城镇居住面积都不超过这个数，而且韩日人均居住面积也差不多才20㎡。

以上数据的分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.96亿 * 40㎡ =118.4亿㎡；

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06亿 * 17.4㎡ = 105.4亿㎡；

两者相加可知08~20年12年间新增住房居住面积为：

118.4亿㎡ + 105.4亿㎡ = 223.8亿㎡；

这就是我们的房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

• 由上图可知，我们的城镇人均居住面积几乎和发达国家相当，这也说明我们人均居住面积需要到顶了，随着老龄化深入和生育率继续下降，城镇人均居住面积还会继续被动上升。

可见，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。

三、根源：还有政策效应吗？已不存在大放水了

先来看看货币金融数据：目前M2增速8.1%较上月减少1.3个百分点，重回2019年7月疫情前水平，社融同比增长11.7%，增速比上月减少0.6个百分点，再次说明臆想大放水的可以消停一下了。

• 最近半年我国货币和金融数据充分表明，国家为了应对潜在的恶性通胀预期，提前就收紧流动性，而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

这都说明了央行等部门还是如履薄冰地在调整货币金融参数，既怕放多了泡沫迅速扩大，又怕给少了经济直接躺平。

• 我猜肯定有人会拿M2数据唱多房价，不必管这些，两会已然表明国家不会走没有前途的老路，科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。而M2和社融增速，我认为大方向还是向下的。

要知道，房地产作为一个资本密集型和资本驱动型的行业，不管是从供给侧（房企融资），还是需求侧（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

基于过去的经验看，我们国家内部货币通胀率还是很高的，从下面几个数据就可以看出来：

1990年，我国GDP为1.87万亿，M2为1.53万亿，M2/GDP比值为0.82；

2000年，我国GDP为9.92万亿，M2为13.46万亿，M2/GDP比值为1.36；

2010年，我国GDP为40.15万亿，M2为72.59万亿，M2/GDP比值为1.81；

2019年，我国GDP为99.09万亿，M2为198.65万亿，M2/GDP比值为2.00；

2020年，我国GDP为101.60万亿，M2为218.68万亿，M2/GDP比值为2.15。

M2/GDP比值衡量的是在全部经济交易中，以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看，它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高，说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称M2/GDP比值为虚经济指数。

2000年相较于1990年，虚经济指数涨幅为65.85%；

2010年相较于2000年，虚经济指数涨幅为33.09%；

2020年相较于2010年，虚经济指数涨幅为18.78%；

2020年比较特殊，我们为了应对疫情对经济的冲击，谨慎提升了M2增速，为了除去2020年疫情影响，我们计算下面数据：

2019年相较于2010年，虚经济指数涨幅为10.50%。

• 从以上数据可以看出，过去30年，我国的货币通胀率确实很大，总体上大于经济增速。但我们也可以发现，最近10年相较于1990-2010年的20年，货币通胀速度开始减缓。

最近10年，国家遏制M2的势头很明显，本质上是M2跑太快了，经济发展跟不上，所以需要收紧货币政策，等候经济跟上来。其实是疫情是打乱了顶层部署，不然最近10年的虚经济指数降速会更加明显。

• 可以肯定，今年我们要加速推进人民币国际化战略，有专家甚至说出了要放弃汇率，允许资本自由流动，在这样的趋势下，我们更不可能大放水了，地产的“活水源”没了。

总之，我国房地产已超额完成了其历史上的使命，目前所起的作用已不是正激励，而是副作用。目前所有发展方向，没有一条是给房地产的，它已不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障。

去年我还说过买房可能要再等2-3年，如今不仅房子有了，而且车子也有有了，房子省下的钱可能足够你买一部像样的车子了。比如：

一线的朋友，晚3年上车，一辆卡宴就有了；

二线的朋友，晚3年上车，一辆X5就有了；

三线的朋友，晚3年上车，一辆A6就有了；

四线以下朋友，晚3年上车，一辆亚洲龙就有了。

• 如果考虑房贷的杠杆效应，以上汽车都可以上顶配，这绝不是开玩笑的。如此看来，如果你高位接盘，债务自然不必多说，然后还只能看着别人开着卡宴带着家人去兜风。

尤其是中下层的朋友们，应该采用非对称策略过生活，如果你们一直跟在上层人的后面跑，你们永远只能做接盘侠。