小产权房，虽然一直屈身“小三”的身份，而且也经常时不时的被有关部门突击“扫荡”，但是其生命力却惊人的顽强。
    今年初，国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。日前，北京市昌平区郑各庄村违规大量建设小产权房，单套“四合院”高达5000万元的问题遭曝光，这引起有关主管部门的高度重视。国土资源部再次重申：小产权房不合法，要试点清理，并责成相关部门查处“天价”小产权房。《安家》从国土资源部相关人士处了解到，试点治理小产权房政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。目前决策层计划将北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市作为试点，先期选择某一区县启动清理工作，但最终名单尚未确定。
    一石激起千层浪，针对小产权房的清查、封杀，各方争论激烈。60多亿平方米规模的小产权房否摆脱尴尬的境地？小产权房暧昧的生存状态又将作何交代？
    产权虽小，问题却很大，不管是清理还是转正，未来都必将面临一场攻坚战。
    小产权房潜行多年规模庞大
    所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的，利益驱动显而易见。建成楼房后，节省了地方，本村村民的居住条件满足后，将多余部分进行销售，这样既可以让村集体有所获益，也解决一些村民的安置工作，是一举两得的事情。
    乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用权证和预售许可证，国土房管局也不会对购房合同给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
    据了解，购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同也有所不同，其名称是“XX项目房屋买卖合同”，合同由乡镇人民政府监制，出卖人为某村民委员会，“村委会”自行当起了“开发商”。
    小产权房问题的核心是城乡土地二元化，国有土地上的商品房销售对象不限，但集体土地上的房子，只能销售给本集体内的成员。正因为这样的尴尬处境，小产权房的问题才由法律问题衍生为社会政治问题。
    小产权房一发不可收拾主因为小产权房价格更低，在地方潜行多年，规模日渐庞大。根据一些非官房的统计数据，目前中国的小产权房建设面积已经达到了60多亿平方米的规模，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。
    小产权房问题久议未决，今年忽然再度成为两会热议话题。在国土部力主试点清理小产权房的当下，小产权房将会遭遇怎样的命运？
    实地探访北京最大小产权房小区
    太玉园小区位于北京市通州区张家湾镇，距八通轻轨土桥站1.2公里，紧邻京沈高速、东六环、张凤路。作为小产权房，太玉园可以说拥有相对比较便利的交通，801、802、806等公交车穿梭于小区之间。
    记者观察发现，太玉园小区分为东西两区，西区是当地群众的居住场所，东区则租售给一些来京工作的外地人。有不少在京工作的外地人，由于没有购房能力、为了节约生活成本，另外受到限购令的影响，选择在太玉园安居落户。
    记者查资料时发现，在2002年，这里每平方米才1580元，比起周边商品房价格在2800元、城区里面的价格约在每平方米五六千元要低廉得多，加上这里房价升值潜力大，所以才有购房者“飞蛾扑火”般地购买小产权房，原因就是“比经济适用房更经济”。记者也上网百度了小产权房，问的最多的是XX小产权房还能买吗？可见即使小产权再不安全，依然有人奋不顾身往上冲。如果不是先前了解过太玉园，我们从表面根本无法判断出这里就是所谓的小产权房，因为它与周边的其他房地产项目在外表看来并没有什么不同。
    太玉园的西区正门上到处贴有房屋租售的信息。正门两侧是两排门市房，超市、网吧、水果店、小餐馆等因没有正规的门脸标记，显得杂乱无章。在小区附近走了一圈，记者发现这里没有医疗卫生服务保障，也没有任何一家银行，另外小区物业也没有进行系统规范的管理，可见这里的配套设施完全没有跟上，这也正是全国小产权房共有的弊端。
    在这些门市房中有三个小店引起了记者的关注，他们都在进行房地产的交易业务。三个门脸都没有正规的名字，一律用租售中心招徕生意。玻璃门上贴满了不同层次、不同价位的房屋租售信息，据估算这些房价大多都在6500元/平方米左右，相较于通州地区其他正规商品房，在价格上是比较偏低的，另外这些房屋单间的出租价格也在300-800元之间，对于北漂一族来说，基于交通这样便利的小区，加上相对低廉的价格，构成了庞大的居住群。
    小产权房租售信息如此肆无忌惮对外宣传，记者以购房者身份来到一家租售中心，当记者向值班的工作人员询问房价时，业务人员只淡淡的问了一句：“是租是买？你要买吗？”而当记者回答想要买房时，销售人员像是早已背好了台词一样回答道：“没有房屋出售。”这个答案委实让人无法理解，门口贴了数十张房屋交易的消息，但是却没有房屋出售。另外两个租售门脸中，一个关门，另一个外边挂着房屋租售的牌子，里面却改成了复印店。
    穿过一条曲折的小路，记者来到了太玉园的东区，在小路两边是各种各样售卖食材和生活用品的小店，因为紧邻东区居民区，随处可见穿着睡衣前来采买的小区居民。在这一小块集中的小型农贸市场身后便是一片宽广的垃圾场。尽管环境卫生并不理想，但是丝毫不耽误各商户的生意，人们似乎也习惯了这样的环境。进入到东区，这里呈现的是一片安宁。或许是工作日的关系，这里的住户大都在外工作，因此很少能看到什么人。
    在东西两个区中，记者随机采访了几位居民，他们表现出截然不同的态度。“听说国家要清理小产权房了，不知道会不会轮到我们的头上。”一对年轻男女表示。
    记者采访了解到，在小区正门两侧开门市的一位年轻人也在太玉园买了小产权房。“我们当初在这里买房看重的也是这里交通很好，当然图的就是便宜。”他回忆道，“尽管没有房产证，但是心里也挺高兴的，终于有房了。”
    但也有一些人表现比较乐观：“那么多人都在买，国家不可能一刀切，大不了交点补偿费。等一转正还能房价大涨。”
    记者还走访了通州区其他几家小产权房小区玉江佳园、紫光花园，基本和太玉园情况类似。据不完全统计，在北京周边，至少还有十余个小产权项目售卖。主要分布于昌平、房山、延庆等郊区，六环以外的位置。其中小产权住宅的售价主要在六七千元，小产权别墅的售价多在八九千元，相当于同等区位大产权项目的三分之一。记者咨询了北京几家中介公司发现，偶尔有个别小产权房有售，但成交很不理想，价格也不高。
    小产权房难解之题错综复杂
    小产权房的存在让农民有了额外的收入，地方政府也获得了财政收入，也让买不起房的城市居民买到价格更低的房子，同时还增加了整个市场的房子供给，整体上有利于房价下跌，几乎让所有人都能获得好处的小产权房，为什么不能存在呢？各方人士也是众说纷纭、莫衷一是。
    第一，概念模糊不清。现在小产权房的情况很复杂，光靠这个概念，还很难划分出什么算小产权房。
    以太玉园小区为例，如果西区只是农民回迁房，那么则很难定义为小产权房。而东区售给“外来户”的，则是真正的小产权房。但是东区中也有本村村民买来居住的，那么这样又算不算小产权房呢？如果西区居民的房子也卖给了“外来户”，是不是也可以说是小产权房呢？另外，如果年老的村民去世，子女继承，子女是城镇户口，应该怎么算？
    第二，法律难确责。据曾经专门研究过《土地法》的北京市京华律师事务所知名律师秦兵分析说，对于小产权房算不算“违法”实际上在法律界、政府各部门是有不同观点的。
    第三，难追过错方。
    “存在过错的不只是买房人、开发商、村集体，还包括乡镇政府，甚至更高一级政府。如果没有各区县、乡镇政府的批准或默许，村集体、开发商不敢冒那么大风险去违法开发建设小产权房。”曾开发过小产权房的某开发商介绍。现在，政府举起鞭子，不能精准地打在某一个人身上，也是政府出台清理方案难产的原因之一。
    据北京通州区国土分局执法科一负责人表示，即使发出停建通知，效果不会太大。原因在于，已经开始建设的小产权房，除了罚款，国土部门几乎没有有效措施。
    还有一个让他们为难的是，小产权房出现之初是通过把农民的宅基地集中起来建设楼房，这样既改善了农民的住房环境，也节约了土地。但是，部分村委会为了获得收益，也兴建了大量的小产权房用于出售。当小产权房成为事实后，村民和城市人口混居在一起，有关部门就无能为力了。
    小产权房治理之深圳、南京标本
    从小产权房诞生到现在的十几年中，虽然政策上屡屡要求严厉禁止，但是实际上却不断从一线城市逐步扩展到了二三线城市。深圳小产权房更是“遍地开花”。有专家估计，一般城市的小产权房占房产总量的10%-40%，深圳却达到惊人的50%。
    深圳作为小产权房较为集中的城市，尽管从中央到地方对于这类非法销售的违法建筑都予以严厉打击，但市场上仍保有大量的小产权房在交易。深圳究竟有多少小产权房？《小产权房专题研究》报告给出了一份数据：住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%。
    “但我们必须意识到，在小产权房中，有超过95%都是没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。”深圳住房研究会会长陈蔼贫认为。
    一面是李风景案成为首个因建设、销售小产权房，被追究合同诈骗罪刑事责任的开发商的案件，一面是南京雨花台区一小产权房成功撕下“标签”获得转正。
    南京雨花台区七彩星城项目终于成功撕下了“小产权房”的标签，获得了国有土地使用证。在国土资源部三令五申要坚决制止“小产权房”等违法违规行为的大背景下，七彩星城显得极为特殊。
    事实上，七彩星城并非南京市首家拿到国有土地使用证的小产权房小区。据报道，2010年1月，该市八卦花园和长江花园一、二期就已经拿到了国有土地大证。
    而除了这三家已经“转正”的楼盘外，南京市还有7个和“七彩星城”身份类似的楼盘，在理论上具备“转正”的可能。有市场分析人士称，“七彩星城”的转正将对其他几个符合“转正条件”的项目起到较大的刺激作用。
    而南京小产权房的转正为全国大大小小的小产权房们树立了希望。
    争议小产权房
    中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发认为，小产权房是老百姓对高房价不满情绪的用脚投票的一种选择，治理小产权房要是非分清合法规范。
    经济学家茅于轼也认为小产权房合法化将促进房价大幅下降。如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。
    山东财经大学教授郭松海也从另一方面肯定了小产权房的存在，他认为小产权房可弥补保障房供应不足。没卖出去的小产权房，政府验收合格后就可以收购作为保障房来源。
    在顾云昌看来，那些利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份，被当作城市国有土地对待。而另一部分占用了耕地面积的小产权房势必会被拆除干净，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。
    中国房地产学会副会长陈国强表示，在国土部加强清理小产权房的情况下，有一部分人对小产权房身份合法化仍心存幻想。对于长期大量存在的小产权房，有关部门态度不明朗将助长小产权房问题恶化，应该尽快将小产权房清理试点方案公开公布。
    从众多专家的争论中可以看出，尽管“小产权房”一片热销，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。
    而更多的专家则表示小产权房是既成事实，应以人为本。北京工商大学经济学院教授郭馨梅表示，要想解决小产权房问题，其关键是在房子盖好之前，下大力气切实地严加查处。房子一旦盖好并售出，就会涉及众多百姓利益，再解决难度就会变大。
    可以说，小产权房的问题一直都是一个巴掌拍不响。真要加大对小产权房的打击力度，理应左手和右手的责任一起追究。而且在追究的时候，不能左手判重刑，右手判缓刑。
    这些年，小产权房一直徘徊在政策与法律的灰色夹缝之中，反对的声音也是此起彼伏，而关于小产权房合法化的呼声更是喋喋不休。从北上广等几大城市的观察来看，如今的小产权房从规划、建造、管理，都几乎与大产权房无异。面对这样的“小”产权房，国家在接下来的“清理”中将会如何“下手”仍有待密切观察。（《安家》杂志4月刊）www.shijifc.com