腾讯财经讯 4月16日消息 3月楼市出现小阳春，各城市成交量强劲回升，明显超越11年10月份以来水平，这是昙花一现还是长期趋势？世联地产今日发布的报告指出，房地产市场的成交量已见底，价格下跌空间不大，预计成交量将持续回升。

“如果成交量在四五月份能保持高位，那么房价也将见底，” 世联地产市场研究部总监吴志辉如此预测。

在这份一季度房地产市场报告中，世联研究指出，3月阳春由三大因素导致：其一，春节后流动性持续改善，支撑房地产市场成交量触底回升；其二，随着偿债高峰的到来，当前房企库存高企现金流紧张的局面将导致企业出现流动性危机，房企只能降价跑量；其三，流动性持续改善提升购房者风险偏好，叠加房价下降接近购房者预期，促使购房者信心指数回升。

对于未来预期，吴志辉表示，行业政策和货币政策的紧松程度，决定筑底时间的长短。此外，房企的流动性持续恶化，说明接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。

房企迎来偿债高峰期

今年以来，包括万科、中海、保利、恒大、龙湖、绿城等众多品牌开发商将提高去化速度作为今年重要的经营策略。

吴志辉认为，品牌开发商采取以价换量的市场策略，不仅是基于政策做出的判断，也是出于业绩和股东的压力，以及行业发展的内在要求。

数据显示，在政策调控的背景下，71家上市房企的年报数据显示，房企的净资产收益率（ROE）回落。

吴志辉指出，“利用杜邦分析法对上市房企的分析结果显示，未来房企ROE难以提升，因此提高资产周转率是改善房企未来ROE的主要途径。”

据他介绍，2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产信托偿还的规模就已达约2500亿。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧，数据显示房企的偿付能力甚至略低于2008年。

从71家上市房企公布的年报来看，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择。

投资客锐减挤压泡沫

报告指出，2012年一季度世联购房者信心指数为52.7，较2011年4季度小幅提升0.9，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善。其中，2012年1季度全国购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点；预期房价持平或上涨的比例有所增加。

本季度购房者期望房价最低降幅为15%，较上季度的20%下降5个百分点。

世联重点监测的28个城市降价楼盘数据显示，截止3月中旬，今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。这些说明，市场主动适应购房者的预期，促使成交量的回升。

另外，虽然调控基调坚决不放松，但是政策已经出现了技术性校正，支持合理的住房需求，首套房货款利率优惠也是在此前提下得以实现。首套房贷款利率优惠重现，刺激了刚性需求，带动成交量回升。世联成交客户数据显示，投资客占比已经下滑至13.6%，接近2009年最低点7.5%，说明当下市场刚需是成交的主导力量。（刘雁 发自深圳）