滨州房价特点与变化趋势:弱市强县特征明显,市场继续深度回调
2020-12-24 浏览:2337
滨州位于滨州位于黄河之滨、渤海之州,是黄河三角洲一座典型的平原城市,也是山东“一群两心三圈” 区域发展新格局中“省会经济圈”重要的成员城市。
滨州2000年撤地设市,辖滨城区、沾化区、邹平市、惠民、阳信、无棣、博兴四县一市二区,辖区面积9600平方公里,人口392.3万,是黄河三角洲区域内最大的行政区。
研究滨州近几年房价变化特点,发现滨州楼市有其自身特征和发展规律,具体分析如下:
一、滨州人口规模总量偏小,城镇化水平偏低。
2019年底滨州全市人口为392.3万人,人口规模在山东省16城市列13位,位居日照、威海、东营三座城市之前。山东省人口规模较大的第一梯队城市临沂、青岛、潍坊、济南、菏泽等城市,是滨州城市人口规模的2倍多。
滨州2019年城镇化率为58.23%,在山东省16城市中排第12位, 58.23%城镇化水平总体上仍然偏低。
二、滨州经济发展水平以及城镇居民收入在山东省尚处中下游梯队。
2019年滨州GDP为2457.19亿元,列全省第13位;GDP增速为4.1%,列全省第9位;人均GDP为62639元,列全省第8位;2019城镇居民人均可支配收入为37378元,列全省第10位。
上述发展指标显示,滨州经济发展水平以及城镇居民收入水平居全省中下游城市梯队。
三、滨州房价特点:2016-2020跌宕起伏的五年,先升后降。
2015-2020年间涨幅全省前列。滨州房价从2015年12月份的4644元/平米,到2020年12月份的7795元/平米,5年时间涨了3151元/平米,涨幅为67.85%,年均涨幅为13.57%。年均涨幅在山东省排在前六位。
2016年-2018年是房价上涨较快的三年,2017年涨幅最大。2017年从1月份的5421元/平米涨到12月份的7278元/平米,一年涨了近2000元/平米。2019和2020年开始震荡调整,持续回调。目前滨州房价已经回调至2年前,接近2018年7月份的价格水平。
滨州近三年房价走势
四、滨州房价特点:弱市强县的房价,邹平成为房价涨跌风向标。
滨州房价呈现典型的弱市强县特征。邹平、博兴价格一直高于主城滨城区,邹平始终是全市房价涨跌的零头羊。邹平2016年开始领涨楼市、2019年开始领跌楼市。2018年12月份邹平房价一度冲高到9470元/平米,同期滨城区价格为8263元/平米。
邹平近三年房价走势
邹平近一年房价走势
五、滨州房价特点:县市区趋向均衡,区域房价差距减弱
目前全市6个县市区房价,博兴最高,为8850元/平米;沾化最低,为5233元/平米;另外惠民为5393元/平米;阳信为6378元/平米;无棣为7418元/平米;滨城区为7929元/平米,邹平为8369元/平米。县市区之间的差距逐步缩小并趋向均衡。
六、近几年滨州房价涨跌变化的主因:城镇化推动、大面积棚改与大幅度减量、品牌房企入驻、区域轮动补涨等是主因。
滨州目前城镇化水平还低于全省平均水平3.28个百分点,按照2035年420万规划人口和75%的城镇化率计算,15年的时间还存在近100万的人口市民化需求,同时会带来城镇购房的刚需。
滨州近几年也是棚改大市,2017年1.11万套和2018年为36845套计划,棚改货币化补贴政策释放了大量的购房需求。2019年和2020年棚改的大幅度减量,也成为滨州房价回调的重要因素之一。
另外恒大、碧桂园、中梁、天泰等多家品牌房企入驻带来消费和服务的升级,吸引了更多改善型购房需求。
滨州也是区域轮动最为滞后的城市。2016年曾成为省内城市的价格洼地,主城区相对周边城市较低的房价吸引了部分周边地区的投资客。
七、未来趋势预判:总体运行平稳,深度调整与去库存仍是主要任务。
2020年滨州楼市整体运行稳定,城市基本面逐渐向好,楼市成交量相对稳定,年均容量在400万平左右,但是随着大量的新地入市和新盘入市,去库存压力加大,因此,市场深度调整和去库存仍是长期任务。
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