正逢融资寒冬，这个冬天，对于大数房企来说，很艰难，但只有熬过去才能看见春天！可不幸的是，很多企业熬不住，已经出局。

掐指一算，今年只剩下1个半月了。年底交答卷进入了倒计时，房企们正在加猛劲！

时过境迁！以前能指望的指望不上了，眼下想办法来自救，是房企们的重中自重。靠卖房加快资金的流转，快速回收资金，房企们销售“厮杀”迭起。
 
虽然还未到年终总结的时候，但是我们不妨先来回顾一下，今年年初业内人士分享的预测观点，这些观点虽然没有展开全面的分析，但是已命中了行业发展的基本面。眼下很多企业开始筹备来年的战略布局和发展计划，这些观点或许可提供一些启发参考。
 
下面是2019年初，三好咖啡馆老俞在某金融公司年会做的交流分享，个人观点，以期抛砖引玉。
 
房地产企业何去何从？
 
纵观地产TOP50企业，全国化的城市布局绝大部分都在这张图的覆盖范围内。深耕的核心城市，基本都离不开这15个。目前90%的房企全国布局，都瞄准5大城市群，长三角、珠三角、环黄渤海、中部、西部。

还是大城市靠谱

2018年下半年开始，扩张激进的房企，又纷纷回撤到一二线核心城市。

 受房地产调控政策影响，房地产市场两极分化明显，全民红利逐步消失。

有专家分析称：2018年，一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响；另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。三四五线城市的销售不乐观，二线城市调控相对更灵活，房企的战略重心逐步向核心一二线城市回归。

稳定才是王道

趋势1：“稳字当头”

 
稳定是行业之福。无数地产大佬表示，一个稳定、健康、持续增长的行业才是企业之福，今天无论政府、开发商，抑或消费者，其实内心都不希望房价大起大落。比如身处一个大起大落的行业，开发商是很难做战略，很难安心专注做好产品、好服务，而不得不更多去猜摸政策动向。
 

理性才最安全

趋势2：2019回归理性

 
数据显示，2018年全国土地流拍率创历史新高。全国范围全年共流拍土地1808块，相比去年的936块增长93.16%。
 
中国指数研究院数据显示，部分城市流拍现象突出。
 
以北京地区为例，2018年流拍7宗，流拍率达到10%。而2013年-2017年，北京宅地总流拍数量仅为6宗。
 
2018年12月，深圳市宝安区西乡铁岗地区地块因无企业报价而流拍，为深圳近十年来首次流拍的住宅用地。
 
值得注意的是，一线城市2018年共推出土地620块，而2017年推出土地640块。
 
数据显示，2018年，一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。三四线城市流拍数量远超一二线城市。
 
具体看，一线城市流拍土地建设用地面积合计88.08万平方米，起始价合计364.1亿元。
 
二线城市流拍土地建设用地面积合计2599.99万平方米，起始价合计1526.99亿元。
 
三四线城市流拍土地建设用地面积5849.87万平方米，起始价合计1712.98亿元。2018年，三四线城市推出土地20015块，2017年则推出土地17876块。

并购 “爆发年”

趋势3：漏屋又遇连夜雨

 
从2018年开始的中央去杠杆、融资收紧又把房企通过以前“借新账还旧账”的玩法又遏制了；去杠杆之后的2018，银行、信托、地产私募、资管，这些过去常用的融资渠道大门逐渐关闭，门槛越抬越高，很多中小房企融资20%利息的高代价，也依旧融不到钱。
  

一城一策

趋势4：城市轮动机会

 
2019年房企会维稳，未来房地产将从过去2、3年的小周期转变为5年甚至更长时间的弱周期，但从单一区域、单一城市来看，中国市场太大，区域、城市之间发展是不平均的，政策对不同区域，城市的定位和政策红利也是有时间差，这也就是说，不同城市也必然产生轮动性楼市机会，周期性机会。
 

跟着感觉走？

趋势5：一颗红心向太阳

 
拿地在城市区位选择就要高标准，一则跟着城市发展方向，跟着城市规划走；二则二是看区位发展成熟度；三是跟着轨道交通走；
 
这就好比，类似龙光、融信在拿地时候，龙光在大湾区一直强调地铁口、做轨道交通物业，而融信在杭州围绕地铁2号线全面布局……这样的好处在于，价值更有保障，可以经受熊市的考验。

组队刷怪

趋势6：拿地是房地产商的事？

 
拿地前端，如何获取更多的土地信息？如何与政府建立面对面的通道？如何强化与地主方建立多渠道、多方式的连接？这是拿地的前端能力。开发商作为开发主力，往往是被政府所不喜好的，政府喜欢长期可靠的税务来源。
 
 明年地产调控会如何？金融政策会不会松绑？目前猜测声不断，我们也会陆续分享业内人士及大佬的预判看法，敬请关注！