新京报讯 （记者张晓兰）“尽管今年年底针对房企融资的‘三支箭’发出，共计约3万亿元的集中授信、1600亿元的债券规模以及股份配售，但是都集中在少数企业身上，多数房企融资难基本面尚未改变，特别是已出险房企和中小房企。”12月31日，在“新路—2023丁祖昱评楼市年度发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱如是说。

展望2023年房地产行业的趋势与出路时，丁祖昱表示，房地产将重构开发模式，主要涉及四个方面：未来项目将采取封闭制，包括专款专用、银行监管、项目封闭管理；预售制度会发生变化，尾款、按揭要到交付环节才付；融资透明，一二线城市允许房企从拿地阶段就可以贷款，未来融资利息率进一步下行；针对大中小不同房企将采取分类管理，比如大小规模企业的监管力度、政策扶持区别对待，大企业允许其资金归集，相应监督要提供真实负债、融资、生产经营、现金流、股权等情况。

丁祖昱预计，在城市发展潜力方面，短期内将主要聚焦10个城市，分别是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州。中长期投资则聚焦20个城市，分别是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山。在房企生存与发展方面，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企综合实力较强劲；国企则分化明显，其中建发房产、越秀地产、华发股份一枝独秀；民企方面，碧桂园、万科、金地、龙湖等率先企稳。

丁祖昱预测，2023年，房地产政策方面会持续宽松、提振信心。市场谨慎乐观，上半年压力仍然很大，下半年相对乐观，6月将是市场企稳的重要时间窗口。在此背景下，回归产品，生存第一，是房企在2023年应遵循的方向。

而在具体细分赛道上，丁祖昱表示，2023年，物业将完成筑底，强者恒强。租赁市场活跃，供应激增。商办市场则压力较大，缓步复苏。不过，2023年将成为养老大年，养老产业需求井喷，消费升级。同时，文旅市场预计整体需求也会复苏，甚至会出现报复性消费。