不到两天时间，中国官方连发三条重磅楼市支持政策。“十一”假期之前，针对刚需购房者的“首套房商贷利率下限放宽”、首套房公积金贷款利率下调、针对改善性购房者的“换房退税”政策接连发布。

财政部、国家税务总局9月30日发布新政称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

同日，央行消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，这是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，公积金贷款利率的下调也为商贷利率下调释放一定空间。

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，部分城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据机构统计，符合条件的城市超过20个。

“换房退税”惠及改善性购房者

与另外两项主要针对刚需的政策利率调整不同，“换房退税”惠及改善性购房者。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前中国各地所执行的二手房个税政策并不相同。大部分城市征收房屋成交额的1%-2%作为交易个税，也有少数城市如北京，若所卖房屋不满足“满五年且为家庭唯一住房”这一条件，则按照房产购入和卖出时差额的20%收取个税。持有5年以上的家庭唯一住房免征个税。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。

张大伟表示，对于大部分城市购房者来说，“换房退税”政策落地后，交易一套房可以节省税费3万元(人民币，下同)至5万元，但在北京等城市部分房源可能节省几十万元以上，将有利于增加有个税房源的流动性。

此番政策明确，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱举例称，按照北京的规定，对于非“满五唯一”住房，假设购入时原值100万元，出售时网签值为200万元，则需要缴纳的个人所得税为20万元。按照新政策，如果卖方在一年购买新住房，且新购住房金额大于或等于200万元，则20万元的个人所得税全额退还。

政策频发，楼市“银十”可期？

业内人士认为，两天内三项重磅政策密集出台，将为传统旺季“银十”乃至四季度楼市注入活力。

陈文静表示，央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，商贷、公积金贷款全方位推进，预计将有效带动刚性住房需求释放；“换房退税”又侧重支持居民换房改善性需求。重磅利好接连释放，有利于稳市场、稳预期。“银十”已至，在更多、更大力度的政策带动下，市场也将逐步进入企稳恢复阶段。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，此番下调首套个人住房公积金贷款利率，有利于更好地配合与住房相关的商业按揭贷款利率下行趋势，也有利于更好地以增量房贷利率下行带动存量房贷利率下行。

他认为，期限一年多的“换房退税”与期限三个月的“首套房贷利率下限放宽”，以及更长期的公积金降息等政策形成短中长期相结合的政策组合拳，将促进购房者合理住房需求的恢复。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“换房退税”政策主要是针对房地产市场循环不畅，直指当前楼市的痛点和堵点。打通换房链条是降低房地产交易成本、畅通楼市循环的重要组成部分。这与近期多地出台的支持“带押过户”“连环单”交易等政策一脉相承。

王小嫱预计，各项政策带动下，10月楼市交易将进一步回升，四季度有望成为今年中国楼市成交高峰。