2021年度房企业绩榜单出炉，2021年规模房企销售明显低于过去三年，增速罕见出现负增长，平均目标业绩完成率不到90%。

市场认为，房地产已进入青铜时代。

纵观近年，中国轮番出台的调控政策，提高贷款门槛，备案价、取消人才政策，限购等就是为了降低炒房热度，降低楼市风险，预防1992年海南、1997年香港那样的现象。

销售额出现罕见的负增长，很多人都在疑问，房地产市场到底是怎么了，我们又该怎么看待当前房地产市场的发展和变化规律了？

当前的房地产市场的洗牌实际上也是很正常的一个现象，这是在整个市场发展的过程之中，原先一些比较激进的房地产开发企业将会面临巨大的发展压力，甚至有可能进入巨大的衰退之中，在市场的洗牌过程之中，实际上既是风险也是机遇，从风险的角度来看，一些比较知名的老牌房地产巨头，很有可能被市场所抛弃，最终泯然众人矣，成为被市场所淘汰的房地产企业。

第一：房企规模化高负债不可能继续

泰禾、苏宁、华夏幸福、蓝光、恒大、宝能、花样年、新力、荣盛、阳光城、隆基泰和、当代、实地、协信、鑫苑、建业、绿地、中南、祥生、奥园、佳兆业……地产暴雷或有暴雷苗头的公司越来越多。

2021年从下半年开始，房地产行业里面吃瓜群众最为关心的一个问题之一，就是接下来哪家房企会暴雷，或者哪些房企已经有爆雷的迹象了。即使在2020年疫情期间都没有出现过当下这种惨淡行情，整个房地产行业风声鹤唳，由某大财富投资产品兑付引发的“暴雷”事件在行业内持续发酵。

债务违约事件频发，房企爆发债务危机就像一副多米诺骨牌，多家看似火热的房企接连暴雷，债券违约主体从中小房企逐渐蔓延至行业头部房企。

第二：2021年的18万亿将成为历史记录

统计局：2020年商品房销售额173613亿元增长8.7%

2021年1-11月全国商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。

预计2021年全年房地产市场销售额将刷新楼市历史记录的18万亿，但整体看，市场从3季度开始明显加速下行，连续多月出现了同比下调。

11月单月市场成交额同比下调16.3%

拆分单月数据可以看到，11月销售15090万平米，是最近6年来的同期最低值，和2021年10月一样，只高于2015年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

11月单月商品房住宅销售1.44万亿，单月同比下调16.3%。

整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续5个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！

2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史记录依然可能性非常大，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。

第三：2022年，房地产市场肯定接近天花板了！

按照2022年的市场趋势，整体楼市将回归到16-17万亿这个级别，很可能2021年的18万亿+成为多年来的历史最高记录。

一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律）

从城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热得发烫，但2022年，京津冀其实从2021年年底也明显有企稳迹象了，我反而建议可以多看看京津冀。

数据显示从1月到12月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为6.4%（具体数据见文后）

从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。

到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是一二线城市的物业。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展！